長野市で不動産相続を「争続」にしないために｜相続した家・土地の売却方法【2026年版】

親が亡くなり、長野市にある実家や土地を兄弟姉妹で相続することになった――。

相続人同士の関係が良くても、不動産が入ると話し合いが難しくなることがあります。 理由は、不動産は預貯金のように簡単に人数分へ分けることができないからです。

「実家を残したい人」「売却したい人」「少しでも高く売りたい人」で意見が分かれ、 相続がいわゆる「争続」になってしまうこともあります。

長野市で相続した家・土地について、 争いになる前に考えておきたい不動産売却の方法を分かりやすく解説します。

「争続」とは何ですか？

「争続」は法律上の用語ではありません。 相続をきっかけとして、家族・親族の間で意見が対立してしまう状態を表現した言葉です。

特に不動産相続では、 「誰が取得するのか」「誰が管理するのか」「いくらで評価するのか」 「売るのか残すのか」という問題が同時に発生します。

「とりあえず共有名義」は慎重に

遺産分割で結論が出ないとき、 「とりあえず兄弟全員の共有にしておこう」と考えることがあります。

しかし、その後に不動産全体を一般の買主へ売却しようとすると、 原則として共有者全員の同意が必要になります。

各共有者が自分自身の持分だけを売却することは可能ですが、 一般の住宅購入者が共有持分だけを購入するケースは限定的です。

そのため、遺産分割で安易に共有取得を選ぶ前に、 「この不動産を5年後、10年後にどうするのか」 まで考えることが重要です。

相続人全員が使わないなら「換価分割」も検討

相続人の誰も実家へ住む予定がなく、 賃貸として利用する予定もない場合には、 不動産を売却して現金化する方法があります。

不動産を売却して、その代金を遺産分割の内容に応じて分ける方法を 一般に「換価分割」といいます。

土地や住宅そのものを人数分に分けるより、 売却して金額を確定させた方が分配方法を明確にしやすいケースがあります。

ただし、誰の名義で売却するか、売却代金をどのように分配するかなどは、 遺産分割協議の内容や税務にも関係します。 具体的な案件では司法書士・税理士等への確認も必要です。

「いくらで売れるか」を先に調べる

相続人同士の話し合いがまとまらない原因の一つが、 不動産価格について全員が違う金額を想像していることです。

この状態では、誰が不動産を取得するのか、 売却するのかについて話し合っても基準がありません。

そこで、遺産分割を決める前に不動産会社へ査定を依頼し、 現在の市場でどの程度の価格で売却できる可能性があるのか を確認しておく方法があります。

固定資産税評価額や相続税評価額と、 実際の不動産市場での売却価格は同じではありません。

長野市でも立地、道路状況、土地形状、建物の築年数、 駐車スペース、建物状態などによって売却価格は変わります。 相続人全員が同じ査定資料を基準にすることで、 話し合いが進みやすくなる場合があります。

相続登記は2024年4月から義務化

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。

相続により不動産を取得したことを知った相続人は、 原則としてその取得を知った日から3年以内に 相続登記を申請する必要があります。

また、2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象です。 すでに相続したことを知っているのに相続登記をしていない場合には、 原則として2027年3月31日までの対応が必要です。

遺産分割がまとまらない場合は「相続人申告登記」

相続人同士の話し合いが長引き、 期限内に通常の相続登記をすることが難しい場合には、 「相続人申告登記」という制度があります。

相続人申告登記を期限内に行うことで、 申出をした相続人について相続登記の基本的な申請義務を履行したものとみなされます。

ただし、相続人申告登記をすれば手続きがすべて終了するわけではありません。 その後に遺産分割が成立し、不動産を取得した場合には、 原則として遺産分割成立の日から3年以内に、 その内容に沿った相続登記を行う必要があります。

また、相続した不動産を売却して買主へ所有権を移転するためには、 基本的に相続登記を済ませる必要があります。

相続から10年以上放置することにも注意

相続については、「話し合いがまとまるまで何年でも待てばよい」 とは限りません。

現在の民法では、原則として相続開始から10年を経過した後の遺産分割は、 生前贈与などの特別受益や、 被相続人の財産の維持・増加に対する寄与分を反映した 「具体的相続分」ではなく、 法定相続分または指定相続分を基準として行うことになります。

ただし、相続人全員が具体的相続分による分割に合意している場合や、 一定の期間内に家庭裁判所へ遺産分割を請求している場合など、 例外があります。

つまり、「10年経ったら遺産分割ができなくなる」わけではありません。 しかし、長期間放置することは相続問題を複雑にする原因になります。

不動産相続を放置すると相続人が増えることも

遺産分割をしないまま年月が経過し、 相続人の一人が亡くなると、その人についてさらに相続が発生します。

最初は兄弟3人だけだった話し合いに、 次の世代の相続人が加わる可能性があります。

相続不動産は、問題が発生してから動くよりも、 早い段階で「残す・住む・貸す・売る」を決める方が整理しやすくなります。

相続した空き家なら「3,000万円特別控除」が使える場合も

一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合には、 譲渡所得から最高3,000万円を控除できる 「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」 を利用できる場合があります。

主な要件には、 原則として1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること、 区分所有建物ではないこと、 相続開始直前に原則として被相続人以外が居住していなかったこと、 売却代金が1億円以下であることなどがあります。

また、一定の条件を満たせば、 2024年1月1日以後の譲渡については、 売却後に買主が翌年2月15日までに建物を取り壊す、 または耐震改修を行うケースでも特例の対象となる場合があります。

現行制度の適用期間は2027年12月31日までです。

長野市では確認書の申請が必要です

長野市内の相続空き家について、この特例を利用する場合には、 長野市へ「被相続人居住用家屋等確認申請書」と必要書類を提出し、 「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける必要があります。

確認書は即日交付ではないため、 特例を検討している場合は売却後ではなく、 売却を考え始めた段階から必要書類や期限を確認しておくことをおすすめします。

なお、税制には細かな適用要件があります。 「相続した空き家なら必ず3,000万円控除になる」という制度ではありませんので、 税理士等への確認が必要です。

すでに相続人同士で揉めている場合

不動産会社は、不動産の査定や販売方法、 仲介・買取価格などについて提案できます。

しかし、相続人同士で法的な紛争になっている場合、 不動産会社がどちらかの相続人を代理して争いを解決することはできません。 その場合は弁護士への相談が必要になることがあります。

一方で、 「まだ揉めてはいないが実家の価格が分からない」 「売却したらいくら残るのか確認したい」 という段階なら、査定を取ることで話し合いの材料を作ることができます。

「誰が相続するか」だけでなく「その後どうするか」を決める

単に名義だけを決めるのではなく、 将来の利用方法まで話し合っておくことが、 不動産相続を「争続」にしないための重要なポイントです。

※本記事は2026年8月12日時点の法令・公的制度をもとに、 不動産売却に関する一般的な情報をまとめたものです。