離婚すると家はどうなる？長野市の不動産売却と財産分与で確認したいこと
更新日：2026年8月7日
長野市で離婚するとき家はどうする？不動産売却・財産分与・住宅ローンを解説【2026年版】
離婚を考えたとき、大きな問題になりやすいのが 「今住んでいる家をどうするか」です。
「住宅ローンが残っている」「夫名義になっている」 「妻と子どもはそのまま住み続けたい」 「売却して現金で分けたい」など、ご家庭によって事情は異なります。
特に不動産は預貯金と違い、簡単に半分に分けることができません。 そこで長野市で離婚に伴う不動産について検討している方に向け、 最初に確認しておきたいポイントを分かりやすく解説します。
まず確認したいのは「名義・ローン・現在価格」の3つ
離婚時の不動産について話し合う場合、 まずこの3つを確認することをおすすめします。
例えば3,500万円で購入した住宅でも、 現在3,500万円で売れるとは限りません。 反対に、購入した地域や時期によっては価格が上昇していることもあります。
長野市内でも、長野駅周辺、三輪、吉田、若里、稲里、篠ノ井、川中島など、 地域や土地面積、接道状況、築年数、建物状態によって売却価格は変わります。
夫だけの名義でも財産分与の対象になる？
「家は夫名義だから妻には権利がない」とは限りません。
婚姻中に夫婦が協力して取得・維持した土地や建物であれば、 登記名義が夫または妻の単独名義であっても、 財産分与の対象となる可能性があります。
例えば夫の収入を中心に住宅ローンを返済していた場合でも、 妻が家事や育児を担当して家庭を支えていたのであれば、 そのような協力も含めて考えられます。
一方で、次のような財産は原則として財産分与の対象外と考えられます。
- 結婚する前から所有していた土地・建物
- 結婚する前から持っていた預貯金
- 親などから相続した不動産
- 一方だけが贈与を受けた財産
2026年4月から財産分与のルールが変わっています
2026年4月1日から改正民法が施行されています。 不動産を所有するご夫婦にも関係する重要な変更があります。
家庭裁判所への申立期間が2年から5年へ
| 離婚した時期 | 家庭裁判所への財産分与申立期間 |
|---|---|
| 2026年3月31日以前 | 原則として離婚後2年 |
| 2026年4月1日以降 | 原則として離婚後5年 |
ただし、「5年あるから後で考えればよい」という意味ではありません。
時間が経つほど住宅ローン残高、不動産価格、居住状況、 固定資産税や修繕費の負担などが変化し、 話し合いが複雑になる可能性があります。
財産形成への寄与についても明文化
2026年4月施行の改正民法では、 婚姻中の財産の取得・維持について、 夫婦の寄与の程度が異なることが明らかでなければ相等しいものとする という考え方が明文化されています。
一般的には「2分の1ずつ」を基本に検討する場面が多くなりますが、 すべてのケースで機械的に50％ずつになるわけではありません。
離婚するとき家には大きく3つの選択肢があります
| 方法 | 特徴 | 主な注意点 |
|---|---|---|
| ① 家を売却する | 住宅ローンと不動産を整理し、 現金で財産分与しやすい方法です。 | ローン残高と売却価格の比較が必要です。 |
| ② どちらかが住み続ける | 子どもの学校や生活環境を維持できる場合があります。 | 所有者と住宅ローン債務者をどうするか金融機関との調整が必要です。 |
| ③ 共有のまま残す | すぐ売却せずに済みます。 | 将来の売却、修繕、固定資産税などで再度双方の協力が必要になります。 |
特に③の「離婚後も共有名義のまま残す」という方法は慎重に検討する必要があります。
数年後に売却したくなったとき、 もう一方の共有者との連絡や同意が必要になるため、 将来的なトラブルにつながることがあります。
住宅ローンが残っている家は特に注意
例えば、
- 家の所有者：夫
- 住宅ローン債務者：夫
- 離婚後に住む人：妻と子ども
というケースがあります。
夫婦間で「今後は妻が住宅ローンを払う」と約束したとしても、 それだけで金融機関とのローン契約上の債務者が妻に変わるわけではありません。
住宅ローン返済中の家について所有権移転や債務者変更を検討する場合は、 事前に借入先金融機関へ相談する必要があります。
金融機関の審査によっては、 借換え、債務者変更、住宅ローン完済などを検討することになります。
「売れる価格」と「住宅ローン残高」を比較する
例① 売却するとお金が残る場合
住宅ローン 1,900万円
差額 900万円
実際にはここから仲介手数料、抵当権抹消費用などの売却費用を差し引きます。
その残額やその他の夫婦共有財産を踏まえて財産分与を検討します。
例② 住宅ローンの方が多い場合
住宅ローン 2,300万円
不足 300万円
これがいわゆるオーバーローンの状態です。
通常の不動産売却では、売却時に住宅ローンを完済して 金融機関の抵当権を抹消する必要があります。
そのため売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合は、 不足分を自己資金で用意できるかなどを検討する必要があります。
離婚時の不動産には税金も関係します
第三者へマイホームを売却する場合
一定の要件を満たす自宅を売却した場合、 譲渡所得から最高3,000万円を控除できる 「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
ただし、居住状況、売却時期、売却相手、 過去に利用した税制などによって適用の可否が変わります。
家そのものを相手へ財産分与する場合
ここは特に注意が必要です。
離婚により財産を受け取った側には、 通常は贈与税は課税されません。
ただし、財産分与として明らかに過大な財産を受け取った場合などには 贈与税が課税される可能性があります。
一方、不動産を渡した側については、 その土地・建物を財産分与時の時価で譲渡したものとして 譲渡所得課税が発生する可能性があります。
では、何から始めればいい？
まだ離婚が決まっていなくても査定できます
「離婚するかまだ決まっていないのに、不動産会社へ相談してよいのか」 というご相談もあります。
不動産の査定だけであれば、 売却を決める前でも行うことができます。
まず現在の不動産価格を把握することで、
- 売却すれば住宅ローンを完済できるのか
- いくらくらい現金が残るのか
- どちらかが家を取得する場合、どの程度の価値として考えるのか
- 売却と居住継続のどちらが現実的なのか
といった判断材料が得られます。
双方で不動産価格について争いがある場合は、 弁護士等と相談しながら評価方法を検討する必要があります。
長野市で離婚に伴う不動産売却をお考えの方へ
離婚時の不動産は、先に「売る・売らない」を決めるよりも、 まず数字を整理することが大切です。
現在いくらで売れそうなのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
売却した場合、最終的にいくら残りそうなのか。
この3点が分かるだけでも、 その後の選択肢をかなり整理しやすくなります。
長野市の不動産は、同じ築年数・同じ土地面積でも、 地域や道路状況、土地形状、建物状態などによって価格が異なります。
インターネット上の相場だけではなく、 実際の売却事例や物件状況を踏まえて査定することが重要です。
離婚に伴う長野市の不動産査定・売却はBe-Styleへ
「まだ売るか決めていない」
「住宅ローンが残っている」
「まず家の価値だけ知りたい」
という段階からご相談いただけます。
不動産の現在価格を確認し、 売却した場合の資金計画を整理するところからお手伝いいたします。
不動産売却について相談する
長野市の不動産については
株式会社Be-Styleへご相談下さい。
※本記事は2026年8月7日時点の法令・公的機関の情報を基に、 一般的な不動産取引について解説したものです。 個別の財産分与、離婚条件その他の法律判断については弁護士、 登記については司法書士、税務については税理士・税務署、 住宅ローンについては借入金融機関へご確認ください。 株式会社Be-Styleでは、不動産査定・売却について対応いたします。
