離婚と家について、次のようなご相談をいただくことがあります。

• 離婚することになったが、家を売るべきか迷っている
• 住宅ローンが残っている家をどう分ければよいかわからない
• 夫名義の家だが、妻と子どもが住み続けたい
• 共有名義の家を売却したい
• ペアローン・連帯保証・連帯債務があり不安
• 売却価格より住宅ローン残高が多い
• 財産分与で家を渡す場合の税金が心配

離婚時の家の問題は、単に「どちらが住むか」だけでは解決できません。 所有名義、住宅ローンの債務者、連帯保証人、家の査定価格、売却時の手残り、税金まで関係します。

離婚時に家が問題になりやすい理由

家は、預金のように簡単に半分に分けることができません。 さらに住宅ローンが残っている場合、所有者と債務者が一致していないこともあります。

そのため、離婚協議では「家に住みたい」という希望だけでなく、住宅ローンを支払い続けられるか、将来売却する場合に協力できるかまで考える必要があります。

まず確認すべき3つの数字

離婚時に家をどうするか決める前に、まず次の3つを確認しましょう。

査定価格が2,500万円、住宅ローン残高が2,000万円であれば、売却により住宅ローンを完済できる可能性があります。 一方、査定価格が2,000万円、住宅ローン残高が2,500万円であれば、売却してもローンが残る可能性があります。

この違いにより、売却方法、財産分与、住み続ける選択肢が大きく変わります。

アンダーローンとオーバーローン

離婚時の家では、アンダーローンかオーバーローンかを確認することが重要です。

離婚協議では、どちらかが住み続けたいという希望があっても、ローンの返済能力や金融機関の承諾が必要になる場合があります。 まずは査定とローン残高確認を行いましょう。

選択肢1：家を売却して現金化する

離婚時に最も整理しやすい方法の一つが、家を売却して現金化する方法です。 売却代金で住宅ローンを完済し、残った金額を財産分与の対象として整理します。

売却により住宅ローン、所有名義、固定資産税、将来の修繕費などを整理できるため、後日のトラブルを減らしやすくなります。

選択肢2：どちらか一方が住み続ける

子どもの学校区や生活環境を守るため、夫婦どちらか一方が家に住み続けるケースもあります。 ただし、この場合は慎重な確認が必要です。

特に注意したいのは、不動産の名義と住宅ローンの名義は別問題という点です。 家の名義を変更できても、住宅ローンの債務者が自動的に変わるわけではありません。 金融機関の承諾なく、債務者や連帯保証人を自由に外すことは通常できません。

選択肢3：共有名義のままにする

離婚後も共有名義のまま家を残す方法もあります。 ただし、将来のトラブルにつながりやすいため、慎重に判断すべきです。

一時的に共有名義のままにする場合でも、将来いつ売却するのか、費用負担をどうするのかを書面で整理しておくことが望ましいです。

住宅ローンの名義変更は簡単ではありません

離婚時によくある誤解が、「家の名義を変えれば住宅ローンも変えられる」というものです。 実際には、不動産の所有名義と住宅ローンの債務者は別の問題です。

住宅ローンは金融機関との契約です。 債務者変更、連帯保証人の解除、ペアローンの整理などには、金融機関の審査と承諾が必要になります。

当事者同士で「今後は夫が払う」「妻が住む」と決めても、金融機関に対して当然に通用するわけではありません。 必ず金融機関へ確認しましょう。

財産分与と家の考え方

婚姻中に夫婦の協力で築いた財産は、名義にかかわらず財産分与の対象になる可能性があります。 夫名義の家、妻名義の家、共有名義の家であっても、婚姻中に形成された財産であれば、実質的には夫婦の財産として扱われることがあります。

家を財産分与で考える場合は、次のように整理します。

なお、財産分与の請求には期限があります。 離婚から時間が経つと家庭裁判所への申立てができなくなる場合があるため、早めに整理することが大切です。

税金にも注意が必要です

離婚時に不動産を財産分与する場合、税金面の確認も必要です。

財産分与により財産を受け取る側は、通常、贈与税はかかりません。 ただし、分与額が過大な場合や、税金を免れる目的と認められる場合は例外があります。

一方、不動産を渡す側には、譲渡所得税が課税される場合があります。 税務上は、財産分与時の時価で不動産を譲渡したものとして扱われるためです。

離婚時の税金は個別事情により判断が変わります。 不動産を財産分与する場合は、税理士や税務署への確認をおすすめします。

離婚時に家を売却する流れ

家を売却して整理する場合は、次の流れで進めると実務上スムーズです。

共有名義の場合は、原則として共有者全員の協力が必要です。 夫婦の関係が悪化してからでは売却手続きが進みにくくなるため、早めに査定と方針確認を行うことが大切です。

売却せずに住み続ける場合のチェックリスト

どちらかが住み続ける場合は、次の点を必ず確認しましょう。

口約束だけで進めると、後日トラブルになる可能性があります。 離婚協議書や公正証書の作成も含め、専門家へ相談することをおすすめします。

離婚と家で失敗しやすいケース

離婚時の家では、次のような失敗が起こりやすいため注意が必要です。

• 査定を取らずに感覚で財産分与を決めた
• 住宅ローン残高を確認していなかった
• 家の名義変更だけでローン問題が解決したと思っていた
• 連帯保証人のまま離婚後も残っていた
• 共有名義のまま放置し、将来売却できなくなった
• 売却価格よりローン残高が多いことを後から知った
• 税金を確認せずに不動産を財産分与した
• 離婚協議書に家の扱いを明確に書かなかった

家は金額が大きく、後から修正しにくい財産です。 離婚届を出す前後の早い段階で、不動産会社、金融機関、弁護士、司法書士、税理士へ必要に応じて確認しましょう。

離婚時に不動産会社へ相談するメリット

離婚時の家の問題では、まず家の現在価値を知ることが重要です。 不動産会社に査定を依頼することで、売却した場合の現実的な金額を確認できます。

離婚協議を進める前に査定価格を把握しておくと、財産分与の話し合いを現実的に進めやすくなります。

離婚と家でよくあるご相談

株式会社Be-Styleでできること

株式会社Be-Styleでは、離婚に伴う不動産売却・査定・住み替えについて、次のようなご相談に対応しています。

• 離婚時の不動産査定
• 住宅ローン残高を踏まえた売却相談
• アンダーローン・オーバーローンの確認
• 仲介売却と買取の比較
• 共有名義不動産の売却相談
• 住み続ける場合の不動産価値確認
• 売却時の手残り概算
• 住み替え先の相談
• 司法書士・弁護士・税理士等の専門家紹介

「離婚協議前に家の価格を知りたい」「住宅ローンが残っている家を売れるか知りたい」「共有名義の家を整理したい」という段階でもご相談いただけます。

まとめ｜離婚時の家は、感情ではなく数字と名義で整理しましょう

離婚時に持ち家がある場合、最初に確認すべきことは、家の査定価格、住宅ローン残高、所有名義、ローン名義です。

売却して現金化する方法、どちらかが住み続ける方法、共有名義を整理する方法など、選択肢は複数あります。 ただし、住宅ローンや連帯保証、税金、財産分与の期限を見落とすと、後日大きなトラブルにつながる可能性があります。

離婚と家について確認したいポイントは次のとおりです。

• 家の現在価値を査定する
• 住宅ローン残高を確認する
• 売却でローンを完済できるか確認する
• 所有名義とローン名義を分けて考える
• 連帯保証・連帯債務・ペアローンを確認する
• 住み続ける場合の返済能力を確認する
• 財産分与と税金を確認する
• 必要に応じて専門家へ相談する

離婚時の不動産は、早めに整理するほど選択肢が広がります。 まずは家の査定価格と住宅ローン残高を確認し、現実的な方針を決めることが大切です。