須坂市の不動産売却｜低未利用土地の100万円控除と確認書の手順
須坂市の不動産売却・低価格土地の税特例
須坂市の不動産売却｜低未利用土地の100万円控除と確認書の手順
須坂市に使っていない空き地や古家付き土地があり、「価格が低いと諸費用や税金を差し引いてほとんど残らない」と心配する個人所有者向けの記事です。一定の低未利用土地等を売った場合、長期譲渡所得から最大100万円を控除できる制度があります。ただし、売却代金が100万円戻る制度ではなく、対象区域、価格、所有期間、売却後の利用、市の確認書など複数の要件があります。
この記事で分かること
補助金との違いと、譲渡所得から差し引く仕組みを確認します。
土地がある区域によって売却価格の上限が異なる点を整理します。
売却前の準備から須坂市への申請、税務署への申告までを説明します。
先に結論｜契約前に対象可能性を調べ、売却後に確認書を申請する
市の確認書は重要ですが、特例の適用を保証する書類ではありません
須坂市は、本制度に必要な「低未利用土地等確認書」を交付しています。市は土地の所在、利用状況、売却後の利用見込みなどを確認しますが、所得税の特例を最終的に判断するのは確定申告を受ける税務署です。
対象になりそうな土地でも、売却価格、区域、所有期間、買主との関係、他の税特例との組合せにより利用できない場合があります。売買価格を決める前に、登記、公図、都市計画情報、取得時期、取得費資料を集め、須坂市と税務署または税理士へ確認します。
「100万円節税できる」とは限りません
控除するのは売却代金ではなく、売却による長期譲渡所得です。譲渡所得が100万円未満なら控除額はその所得額までで、もともと譲渡益がなければ控除による所得税・住民税の減額効果も生じません。
低未利用土地等の100万円控除で確認する主な要件
国税庁は、個人が2028年12月31日までに、都市計画区域内の一定の低未利用土地等を500万円以下、一定の区域では800万円以下で売った場合に、要件を満たせば譲渡所得から最大100万円を控除できると案内しています。2026年10月25日時点の法令に基づく概要です。
- 売主が個人で、土地等が都市計画区域内にあること
- 売却時に未利用または周辺と比べて利用程度が著しく低い土地等であること
- 売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えること
- 売主と買主が親子、夫婦など一定の特別な関係でないこと
- 建物等の対価を含む売却金額が区域ごとの上限以下であること
- 売却後に土地が利用される、または利用される見込みがあること
- 同じ土地について利用できない他の譲渡所得特例と重ならないこと
500万円以下か800万円以下かは所在地の区域で決まる
| 売却価格の上限 | 主な区域 | 実務上の確認 |
|---|---|---|
| 800万円以下 | 市街化区域、区域区分のない都市計画区域のうち用途地域が定められた区域など、法令で定める区域 | 須坂市の都市計画情報と確認書申請窓口で所在地を特定 |
| 500万円以下 | 都市計画区域内で、800万円上限の対象区域に当たらない土地 | 都市計画区域外は制度対象外のため、区域内外も確認 |
表は左右にスクロールして確認できます。
判定に使うのは、土地の手取り額ではなく、土地上の建物等の対価を含む売却金額です。仲介手数料、解体費、測量費を差し引いた後の金額で上限を判定するものではありません。価格の内訳は売買契約書に明確に記載します。
須坂市の確認書と税務署への確定申告は別の手続
須坂市は、市内の低未利用土地等について「低未利用土地等確認書」を交付しています。市の案内では、必要書類の確認のため、申請前にまちづくり課移住支援・住宅政策係へ相談することを勧めています。
売却前から買主の利用計画を確認する
確認書では、売却時に低未利用であったことだけでなく、売却後に利用されること、または利用される見込みも確認対象です。購入者が住宅を建てる、隣地と一体利用する、駐車場や事業用地として使うなど、具体的な計画を売買契約前に聞き取り、必要な証明方法を市へ確認します。
契約書、物件写真、空き家バンクへの登録資料、不動産会社の広告、買主の利用計画を示す書類など、求められる資料は案件により異なります。申請様式や添付書類は改定されることがあるため、古い様式を使わず最新情報を確認してください。
確認書が届いても確定申告を忘れない
確認書だけで自動的に控除されるわけではありません。確定申告書、譲渡所得の内訳書、市区町村長の確認書、売買契約書の写しなどを所轄税務署へ提出します。取得費が分からない、相続した土地である、他の特例も検討する場合は、税理士または税務署へ確認します。
市への申請と税務申告の控えを一式で保管する
登記事項証明書、契約書、領収書、仲介手数料、測量・解体の資料、確認書をまとめておくと、譲渡所得の計算と問い合わせへの対応がしやすくなります。
控除だけでなく売却手取りと管理負担を比べる
税特例が使える可能性だけで、売出価格や売却時期を決めないことが大切です。譲渡所得は一般に、売却収入から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費には購入代金等、譲渡費用には売るために直接かかった仲介手数料などが該当しますが、何を含められるかは税務上の確認が必要です。
| 検討項目 | 控除を待って売る場合 | 条件に合う買主へ早めに売る場合 |
|---|---|---|
| 価格 | 制度上限を意識し過ぎると市場価格とのずれが生じることがある | 市場性と買主の利用計画を優先して条件を組みやすい |
| 保有費用 | 固定資産税、草刈り、見回り、雪対策などが続く | 引渡し後の管理負担を終えられる |
| 税務 | 将来も制度や要件が同じとは限らない | 現在の制度を確認して申告準備を進められる |
| 買主の範囲 | 土地利用が難しいままだと購入希望者が限られる | 隣地所有者や実需、買取など複数の出口を比較できる |
表は左右にスクロールして確認できます。
仲介では市場で買主を探しやすい一方、成約時期は読めません。買取は日程を組みやすい反面、再販売費用や土地の利用制限を反映した価格になります。古家、境界不明、未接道、農地、水路、擁壁がある土地は、仲介査定と買取価格を同じ調査条件で比べます。
須坂市の空き地・古家付き土地で先に調べたいこと
低い利用状態に見えても、売却後に建物を建てられるとは限りません。接道、都市計画、用途地域、上下水道、農地法、農業振興地域、土砂災害や浸水の区域を確認し、買主が予定する利用が実現できるかを調べます。
須坂市では宅地、畑、果樹園、進入路、水路が隣接し、見た目の敷地と登記上の筆が一致しない場合があります。課税明細書だけでなく、登記事項証明書、公図、地積測量図、現地の境界標を照合します。
古家を先に壊すとは限らない
解体すれば土地の形を見せやすくなる一方、解体費を売価へ上乗せできるとは限りません。住宅用地の課税標準の特例が外れて税負担が変わる可能性もあります。古家付き、解体更地渡し、現況買取の手取りを比べてから決めます。
低未利用土地等の確認では売却時の利用状況が重要です。制度を見込む場合、草刈りや一時的な駐車利用などを始める前に、その行為が確認へ与える影響を須坂市へ相談してください。
特例を見込んで土地を売る7ステップ
- 資料を集める
登記、公図、取得資料、課税明細、相続資料をそろえます。 - 区域を確認する
都市計画区域、用途地域、価格上限を須坂市で確認します。 - 利用状況を記録する
現況写真、管理状況、古家や残置物の状態を残します。 - 査定と手取りを比べる
仲介、買取、解体費、測量費、税金を一覧化します。 - 買主の利用を確認する
売却後の具体的な利用計画と証明方法を整理します。 - 売買・確認書申請を行う
最新様式と添付資料を須坂市へ事前相談します。 - 確定申告する
税務署または税理士に適用要件と計算を確認します。
控除の可否と不動産の売りやすさは別問題です。制度の条件に合わせることで売却機会を逃さないよう、価格、期間、維持費、税効果を一つの資金表で比べます。
よくある質問と公的情報の確認先
Q1．土地を500万円以下で売れば必ず100万円控除できますか？
できません。都市計画区域、低未利用の状態、所有期間、買主との関係、売却後の利用、他の特例との関係など、すべての要件を確認します。一定の区域では800万円以下が上限ですが、所在地の区域確認が必要です。
Q2．100万円が税金からそのまま引かれますか？
100万円は税額控除や補助金ではなく、長期譲渡所得からの特別控除です。譲渡所得が100万円未満ならその金額までが控除額となります。実際の税効果は取得費、譲渡費用、他の所得などで変わります。
Q3．須坂市の確認書を受け取れば申告は不要ですか？
確定申告が必要です。市の確認書は添付書類の一つであり、税務署による特例適用の判断を保証するものではありません。契約書や譲渡所得の内訳書などとともに申告します。
公的情報の確認先
確認日：2026年10月25日
制度、様式、対象区域は変更されることがあります。確認書の申請は須坂市へ、所得税の適用と計算は所轄税務署または税理士へ、それぞれ最新資料で確認してください。
税特例だけでなく、売却後の手取りまで整理します
株式会社Be-Styleでは、須坂市の空き地や古家付き土地について、利用状況、都市計画、接道、境界、農地、解体の要否を確認し、仲介と買取の両面から査定します。低未利用土地等確認書を見込む場合は、須坂市や税務の専門家へ確認する順序も整理します。
売却をまだ決めていない方、制度の対象か分からない方、現在価格だけ知りたい方もご相談いただけます。税効果だけを強調せず、維持費と手取りを比較します。査定無料・相談無料・秘密厳守です。
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