長野市の不動産売却｜住宅ローン残債がある家を売る手順【2026年版】
長野市の不動産売却｜住宅ローン残債がある家を売る手順【2026年版】
更新日：2026年8月23日
「住宅ローンがまだ残っているけれど、自宅を売却できるのだろうか？」
長野市で不動産売却をご検討されている方から、 このようなご相談をいただくことがあります。
結論からいうと、住宅ローンが残っている家でも売却することは可能です。
ただし、通常の不動産売却では、 売却代金や自己資金などによって住宅ローンを完済し、 金融機関が設定している抵当権を抹消できることが重要になります。
そのため、住宅ローンが残っている場合は、 単純に「いくらで売れるか」だけではなく、 ローン残高・売却価格・売却費用をセットで確認することが大切です。
住宅ローンが残っていても家は売却できる
住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、 一般的には金融機関が土地・建物に「抵当権」を設定しています。
抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合などに、 金融機関が不動産から債権を回収するための担保となる権利です。
一般的な中古住宅の売買では、 買主へ抵当権の負担を残したまま引き渡すことはしません。
そのため通常は、売買代金の決済に合わせて住宅ローンを完済し、 金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、 司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記の手続きを進めます。
ではありません。
重要なのは、売却時に住宅ローンを完済し、 抵当権を抹消できる資金計画になっているかです。
最初に「住宅ローンの残高」を確認しましょう
売却を考え始めたら、 まず現在の住宅ローン残高を確認します。
返済予定表や金融機関のインターネットサービスなどで 概算を確認できる場合があります。
ただし、実際に売却する際の完済金額は、 元金残高だけでなく完済日までの利息などが加わる場合があります。 そのため売却が具体的になった段階では、 金融機関へ全額繰上返済に必要な金額を確認します。
「査定価格－ローン残高」だけで判断しない
ここは特に注意したいポイントです。
例えば住宅ローン残高が2,000万円あり、 自宅が2,100万円で売却できたとしても、 必ず100万円が手元に残るわけではありません。
不動産を売却すると、 仲介手数料、印紙税、登記関係費用、 住宅ローンの繰上返済に関する費用などが 発生する場合があります。
＝ 売却後の手取り額
この売却後の手取り額と、 住宅ローンの完済に必要な金額を比較する必要があります。
長野市で住宅ローンが残っている家を売る7つの手順
① 住宅ローン残高を確認する
最初に住宅ローンがいくら残っているのかを確認します。
夫婦それぞれで住宅ローンを組んでいる場合や、 複数の借入れがある場合には、 すべての借入状況を確認しておきましょう。
② 長野市の不動産会社へ査定を依頼する
次に、現在の不動産が市場でいくら程度で売却できるのかを査定します。
長野市の場合でも、 同じ町内だから同じ坪単価になるとは限りません。
道路の幅員や接道状況、土地の形状、土地面積、 築年数、建物状態、駐車台数、学校区、 ハザード情報などによって売却価格は変わります。
住宅ローン残債がある場合に重要なのは、 単に高い査定額を提示してもらうことではなく、 実際に成約が期待できる価格を把握することです。
③ 売却後の手取り額を計算する
| 状況 | 考えられる方法 |
|---|---|
|
売却後の手取り額が 住宅ローン完済額を上回る |
通常の売却を進めやすい状態です。 |
|
売却後の手取り額では不足するが 自己資金で補える |
売却代金と自己資金を合わせて完済します。 |
|
売却代金と自己資金を合わせても 完済できない |
住み替えローンや金融機関との調整などを検討します。 |
④ 住宅ローン残高ではなく市場価格を基準に売り出す
例えば住宅ローンが2,500万円残っているからといって、 市場価格2,000万円程度の家を 2,600万円で売り出せば解決するわけではありません。
住宅ローンは売主側の事情であり、 購入希望者は周辺の販売物件や成約相場と比較して判断します。
「残債がいくらあるか」と 「不動産がいくらで売れるか」は別の問題として考える必要があります。
⑤ 購入希望者を探す
売出価格が決まったら販売活動を開始します。
住宅ローンが残っていること自体を理由として、 通常の販売活動ができなくなるわけではありません。
購入希望者との条件がまとまれば、 売買契約へ進みます。
⑥ 金融機関へ全額繰上返済を申し込む
売買契約後に決済予定日が決まったら、 住宅ローンを借りている金融機関と 全額繰上返済について具体的な調整を行います。
金融機関は住宅ローン完済に合わせて、 抵当権抹消に必要な書類を準備します。
金融機関によって申込期限や必要書類、手続方法が異なるため、 売買契約後は早めに金融機関へ確認しましょう。
⑦ 決済日に住宅ローンを完済する
一般的な売買では、 決済日に買主から売買代金の残代金を受け取ります。
そこから住宅ローンの全額返済を行い、 金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受領します。
司法書士が必要書類や入金状況を確認し、 抵当権抹消登記と買主への所有権移転登記などを進めます。
売却しても住宅ローンが残る場合は？
例えば、次のようなケースです。
売却後の手取り額 2,200万円
不足額 300万円
この場合、通常売却をするには、 原則として不足する300万円を 自己資金などで補う必要があります。
方法1 自己資金で不足額を補う
預貯金などから不足額を用意し、 売却代金と合わせて住宅ローンを完済する方法です。
不足額が比較的小さい場合には、 最もシンプルな方法です。
方法2 住み替えローンを検討する
新しい住宅へ住み替える場合には、 金融機関によっては「住み替えローン」を利用できる場合があります。
現在の家を売却しても残ってしまう住宅ローンの一部と、 新しい住宅の購入資金を合わせて借りる仕組みです。
ただし、通常の住宅ローンより借入額が大きくなる可能性があり、 金融機関による審査もあります。 誰でも利用できるものではないため、 事前の資金計画が重要です。
方法3 任意売却を検討するケース
住宅ローンの返済が困難で、 売却代金と自己資金を合わせても完済できない場合には、 任意売却を検討するケースがあります。
ただし任意売却は、 「ローンが残っていても自由に売却できる制度」 ではありません。
金融機関などの債権者が、 売却価格や返済条件などを確認したうえで、 抵当権の抹消に応じることが前提となります。
返済が苦しくなってから慌てて対応するのではなく、 できるだけ早い段階で金融機関や不動産会社へ相談することが重要です。
2026年からは「登記簿の住所」も確認しましょう
2026年4月1日から、 不動産所有者の住所や氏名が変わった場合の 住所等変更登記が義務化されています。
原則として変更があった日から2年以内に 変更登記を申請する必要があります。
また、2026年4月1日より前に住所や氏名が変更されていて、 変更登記をしていない場合も義務化の対象です。 原則として2028年3月31日までに対応する必要があります。
さらに、抵当権抹消登記をする際、 登記簿上の所有者住所・氏名と現在の住所・氏名が異なっている場合には、 先に変更登記が必要になることがあります。
長期間所有している住宅では、 購入時の住所のままになっているケースがありますので、 売却を始める段階で登記事項証明書を確認しておくと安心です。
住宅ローンが残っている家は「売る前の資金計画」が重要
住宅ローンが残っている住宅の売却では、 まず次の関係を確認します。
－ 売却に必要な費用
＝ 売却後の手取り額
その金額で
住宅ローンを完済できるか？
この計算をせずに売却を始めると、 購入希望者が見つかった後になって 「住宅ローンを完済できない」という問題が発生する可能性があります。
特に長野市では、 中心部の住宅地だけでなく、 土地面積の大きな住宅、郊外の住宅、 築年数が経過した住宅など物件条件が幅広いため、 単純な坪単価だけでは査定できません。
「住宅ローンがあとどのくらい残っているのか」 「現在売るといくらくらいになるのか」 「売った後にいくら手元に残るのか」 をまとめて確認することが、 失敗しない不動産売却の第一歩です。
長野市で住宅ローンが残った家の売却をご検討の方へ
住宅ローンが残っていても、 売却できるケースは数多くあります。
大切なのは、売却を始める前に 住宅ローン残高と現在の不動産価格を確認し、 現実的な資金計画を立てることです。
株式会社Be-Styleでは、 長野市の不動産査定だけでなく、 住宅ローン残高を考慮した売却方法についても 物件ごとの状況に合わせてご提案いたします。
「まだ売却すると決めていない」
「ローンが残っているので売れるかだけ確認したい」
という段階でも構いません。
長野市の不動産売却・住宅ローン残債については、
株式会社Be-Styleへご相談下さい。
※本記事は2026年8月23日時点の制度および一般的な不動産取引実務を基に作成しています。 住宅ローンの返済条件、全額繰上返済手続、抵当権抹消書類の受領方法、 住み替えローンの利用条件等は金融機関や契約内容によって異なります。 具体的な手続については金融機関・司法書士等へご確認ください。
