長野市の特定空家とは？指定される前に知っておきたい管理・売却の注意点
長野市の特定空家とは？指定される前に知っておきたい管理・売却の注意点
長野市で空き家を所有している方の中には、 「しばらく使っていない家がある」 「相続した実家をそのままにしている」 「古くなっているが、まだ解体や売却を決めていない」 という方も多いのではないでしょうか。
空き家は、所有しているだけでは大きな問題にならない場合もあります。 しかし、建物の老朽化や草木の繁茂、屋根・外壁の破損、近隣への影響が出てくると、 長野市から「管理不全空家等」や「特定空家等」と判断される可能性があります。
特定空家とは？
特定空家とは、簡単にいうと 「そのまま放置すると周辺に危険や迷惑を及ぼすおそれがある空き家」 のことです。
たとえば、建物が傾いている、屋根や外壁が落ちそう、草木が道路や隣地へ越境している、 ゴミや害虫の発生により衛生面の問題がある、景観を著しく損なっているなどの状態が考えられます。
- 建物が倒壊するおそれがある
- 屋根材・外壁材・雨樋などが落下するおそれがある
- ゴミ、害虫、動物のすみつきなど衛生上の問題がある
- 草木が繁茂し、道路や隣地に影響している
- 外観の著しい劣化により、景観を損なっている
- 近隣から市へ相談・通報が入っている
「管理不全空家」との違い
近年の空家法改正により、特定空家になる前の段階として 「管理不全空家等」という区分が設けられました。
管理不全空家とは、今すぐ危険が大きいとは限らないものの、 適切な管理がされておらず、このまま放置すると将来的に特定空家になるおそれがある空き家です。
つまり、流れとしては次のようなイメージです。
重要なのは、特定空家に指定されてからではなく、 管理不全空家の段階で早めに対応することです。 この段階で修繕、草刈り、片付け、売却などの方針を決めることで、 将来的な負担を抑えやすくなります。
長野市ではどのように判断される？
長野市では、特定空家等や管理不全空家等に該当するかどうかを、 建物の状態、周辺への影響、衛生面、景観、近隣からの相談状況などをもとに判断します。
具体的には、建物の基礎・柱の傾き・屋根・外壁・軒・バルコニー・擁壁・立木などの状態を確認し、 周辺環境にどの程度影響しているかを見ます。
長野市で注意したい空き家の例
- 雪や雨で屋根・外壁の劣化が進んでいる家
- 長期間人が入っておらず、室内外の傷みが確認できない家
- 相続後、名義変更や管理者の話し合いが進んでいない家
- 草木が道路・隣地・水路側へ伸びている家
- 解体費用が心配で、そのまま先送りしている家
特定空家になると何が問題？
特定空家に関して特に注意したいのは、 行政からの指導・勧告・命令・代執行につながる可能性があることです。
まずは助言や指導により改善を求められます。 改善されない場合には勧告、さらに正当な理由なく対応しない場合には命令、 状況によっては行政代執行により、所有者に代わって必要な措置が行われ、 その費用を所有者が負担する可能性があります。
空き家が建っている土地は、住宅用地として固定資産税の特例を受けている場合があります。 しかし、特定空家等や管理不全空家等として勧告を受けると、 住宅用地の特例が除外され、固定資産税等の負担が増える可能性があります。
※実際の税額は土地の評価額、面積、課税状況により異なります。
指定される前にできる対策
空き家対策で大切なのは、 「いつか考える」ではなく、状態が悪化する前に方向性を決めることです。
1. 定期的に管理する
草刈り、換気、雨漏り確認、郵便物の整理、近隣への配慮など、 最低限の管理を続けることで、管理不全と見られるリスクを下げられます。
2. 修繕する
屋根、外壁、雨樋、倒れそうな塀や樹木など、 周辺へ被害を及ぼす可能性がある部分は早めの修繕が必要です。 ただし、修繕費が高額になる場合は、売却や解体も含めて比較検討した方がよいでしょう。
3. 売却する
今後使う予定がない空き家は、早めの売却が現実的な選択になることがあります。 建物が古くても、土地として売れる場合や、買取・現況売却が可能な場合もあります。
4. 解体して土地として活用する
建物の状態が悪く、修繕しても利用が難しい場合は、解体して土地として売却する方法もあります。 ただし、解体すると固定資産税の住宅用地特例が外れる場合があるため、 解体前に売却価格・解体費・税金を比較することが重要です。
相続した空き家は早めの確認を
長野市では、親から相続した実家をそのままにしているケースも少なくありません。 相続人が複数いる場合、誰が管理するのか、売却するのか、解体するのかが決まらないまま時間が経過し、 気づいたときには建物の傷みが進んでいることがあります。
空き家は、時間が経つほど建物価値が下がりやすく、 草木の処理、残置物撤去、雨漏り、解体費などの負担が増えやすくなります。 また、近隣から苦情が出てしまうと、精神的な負担も大きくなります。
- 登記名義は誰になっているか
- 相続人全員の売却意思はまとまっているか
- 建物に雨漏り・傾き・破損がないか
- 残置物の量はどのくらいか
- 解体した場合と現況売却した場合、どちらが有利か
- 固定資産税や管理費の負担が今後どのくらい続くか
まとめ
長野市の特定空家とは、倒壊のおそれや衛生上の問題、景観悪化、周辺環境への悪影響などにより、 放置することが不適切と判断される空き家のことです。
さらに現在は、特定空家になる前の段階である管理不全空家等も指導・勧告の対象となっています。 勧告を受けると固定資産税等の住宅用地特例が除外される可能性もあるため、 「まだ大丈夫」と放置せず、早めに管理・修繕・売却・解体を検討することが大切です。
長野市の空き家・相続不動産でお困りの方へ
「使う予定のない実家がある」
「特定空家になる前に売却したい」
「解体すべきか、現況で売れるか相談したい」
空き家は、状態が悪くなる前の判断が重要です。
長野市周辺の空き家売却・相続不動産のご相談は、
株式会社Be-Styleへご相談下さい。
